作者:约瑟夫·格哈
圣何塞聚光灯
一家硅谷开发商正在缩减其在库比蒂诺(Cupertino)前Vallco Mall旧址上进行的大规模、有争议的办公、住房、零售、餐饮和公园空间开发计划。
总部位于帕洛阿尔托的Sand Hill Property Company的代表表示，高利率、不断上升的成本和项目延误迫使“崛起”项目的主要元素削减和重新设计，该项目长期计划在Wolfe Road和Stevens Creek Boulevard拐角处的一块50英亩的空地上建造，Vallco曾在这里办公。
Sand Hill董事总经理Reed Moulds在接受《圣何塞聚光灯》采访时表示:“在这个行业里，没有人能免受目前市场强加给我们的影响。”“压力来自双方，既有成本方面的压力，也有价值下降和增长前景下降的压力。为了继续前进，在某些情况下，你需要做出重大改变。”
苹果公司于周一晚间和周二向库比蒂诺规划官员提交了要求修改项目的材料。Sand Hill希望通过城市审查程序批准计划中的变更。
Sand Hill提出的主要变化包括将整个开发项目的计划零售空间从近43万平方英尺削减到约23万平方英尺。Moulds表示，该公司计划略微增加店面的总占地面积，但总体上大幅减少零售空间，并专注于规模较小的“以体验为基础”的零售商和餐饮业务。
Moulds说:“这仍然是一个强大的零售产品，一个充满活力，适合步行的混合用途环境，白天和夜晚都充满活力。”“42.9万平方英尺的零售面积对项目的表现来说是一个相当大的负担。”
为了提高项目的财政可行性，计划将包括的住宅总数从原先计划的2402套公寓和住宅增加到2669套，而经济适用房的数量将大幅减少。
此前，计划要求约50%的住房低于市场价格，但现在这一比例将降至约三分之一，共计890套住房。
这些住宅原先计划集中在7座240英尺高的住宅楼里，但Sand Hill将塔楼数量减少到3座，所有塔楼都低于240英尺，其余住宅将位于85英尺或更低的建筑中。
这些计划代表了库比蒂诺历史上最大的单一住房项目，这个城市一直对州政府增加住房存量的命令感到愤怒，有时甚至直接反击，这引起了加州官员和住房倡导者的愤怒。
莫尔德说:“在成本如此之高的情况下，我们需要继续创新，找到一种方法来推进项目，否则就根本不推进项目。”
之前的开发方案中还包括了近190万平方英尺(约合990万平方英尺)的办公空间规划，而在最新的规划中，这一面积已略微减少至约154万平方英尺。
开发商还放弃了一个计划中的屋顶公园，这是之前项目的主要任务和主要特征。取而代之的是，沙山将在街道上提供超过7英亩的公共公园和聚会空间，莫尔德说，这是几项变化之一，有助于使修订后的提案与居民过去的一些要求保持一致。该公园原本打算与大型建筑相互连接，其中包括出租和待售房屋，但该项目现在将包括较小的建筑，每个建筑的用途较少，以降低成本。
香港市长洪玮周二说，她需要更多时间来消化最新的重新设计方案的细节，但她说，总的来说，她很高兴看到建筑高度降低的房屋数量有所增加，不过她对经济适用房数量的减少有些失望。
“包括我在内，没有人喜欢这7座20层的建筑，”魏告诉《圣何塞聚焦报》。“我提倡以合理的方式利用空域来容纳更多的住房，但高达20层，对于硅谷西部来说有点高了。”
2018年，库比蒂诺市议会批准了一个符合SB 35的开发计划版本，这是一项当时刚刚出台的州法律，旨在简化符合城市分区和规划规则并符合某些标准的住房项目的审批。该提案包括一套庞大的社区福利，比如一座新的市政厅大楼。但法律挑战推迟并威胁到该项目，2022年3月，规划官员提出并批准了一个没有这些好处的重新设计项目。
自从Sand Hill在大约九年前接手这处房产以来，该地块的命运一直是争议性辩论的主题，引发了多起诉讼、公投，以及支持或反对该项目的居民和城市领导人之间的分歧。
“我们在这方面已经做了很长时间。在我们拥有这处房产的九年多时间里，从来没有过沉闷或安静的时刻，”莫尔德斯说。
市政官员表示，如果修订后的项目仍然符合SB 35，城市规划官员将能够批准这些变更，而无需库比蒂诺规划委员会或市议会的意见。
“州法律规定了60天的审查期，城市工作人员将全面参与审查过程，”城市副经理蒂娜·卡普尔告诉圣何塞重点报道。“这是推动项目向前发展的有希望的一步，朝着Vallco场地的再开发和急需住房的生产迈进。”
Sand Hill已经夷平了基地上所有以前的商场建筑，清除了受污染的土壤，并进行了一些公用事业工作。Moulds表示，如果新版本的项目获得批准，他预计将在2024年恢复更多的公用事业和场地准备工作，即所谓的“横向”工作。他说，如果一切顺利，第一批建筑可能会在2025年开始垂直飞行。
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